「セットバック」で敷地が減るってどういうこと？所沢の旧市街地で注意すべき道路の罠

セットバックとは「道路を広げるための献身」

日本の法律（建築基準法）では、家を建てる土地は「幅4メートル以上の道路」に2メートル以上接していなければならないというルールがあります。これを「接道義務」と呼びます。

しかし、所沢の古い市街地や昔からの住宅地には、幅が4メートルに満たない細い道（通称：2項道路）がたくさん残っています。こうした道に面した土地で家を建て替える際、「将来的に4メートルの幅を確保するために、道路の中心線から2メートル下がりなさい」というのがセットバック（壁面後退）です。

「自分の土地なのに使えない」という現実

セットバックが必要な土地を購入した場合、具体的に何が起きるのでしょうか。

• 有効敷地面積が減る 例えば、100平米の土地を購入しても、セットバック部分が10平米あれば、実際に家を建てられる面積（建ぺい率や容積率の計算対象）は90平米になってしまいます。

• 庭や駐車場として使えない セットバックした部分は「将来の道路」として扱われます。そのため、門扉や塀を作ることはもちろん、花壇を置いたり、駐車場の一部として活用することも原則認められません。

• 建築コストへの影響 セットバック部分を道路として舗装する費用を、自己負担しなければならない自治体もあります。

所沢エリアで特に注意すべきスポット

所沢市内で土地探しをする際、特に以下のエリアではセットバック物件に遭遇する確率が高くなります。

元町・宮本町・御幸町周辺

蔵造りの建物が残るなど風情あるエリアですが、明治・大正期からの道筋がそのまま残っている場所が多く、細い路地が網の目のように入り組んでいます。

狭山ヶ丘・小手指の古い分譲地

昭和30〜40年代に開発されたエリアの中には、現在の基準で見ると道幅が足りない場所が点在します。「閑静な住宅街」に見えても、いざ建て替えようとすると敷地が大きく削られるケースがあります。

 検討時に必ずチェックすべき「3つのポイント」

もし気に入った土地がセットバック対象だった場合、以下の点を確認してください。

1. 「中心線」はどこか？ 道路の反対側が崖や川（水路）の場合、道路の端から4メートル下がらなければならない「一方後退」というパターンがあり、通常より多く敷地が削られることがあります。

2. セットバック後の面積で希望の間取りが入るか？ 「4LDKを建てたい」と思っていても、セットバック後の面積では3LDKしか建たないというリスクがあります。必ず「有効面積」でボリュームチェックを行いましょう。

3. 非課税措置の申請 セットバックして道路状になった部分は、申請を出すことで固定資産税が非課税になる場合があります。所沢市の資産税課への確認が必要です。

数字上の「坪単価」に騙されないで

セットバックが必要な土地は、坪単価で見ると周辺より安く設定されています。しかし、「実際に使える面積」で坪単価を計算し直してみると、実は隣の広い土地と変わらなかったということも珍しくありません。

「安いから」という理由だけで飛びつくのではなく、セットバックによって生じる制限を正しく理解した上で、その土地の本当の価値を見極めることが大切です。

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