地元仲介だけが知ってる!? 不動産“未公開情報”の正体とは

「未公開物件」という言葉の正体

“未公開”と聞くと、ネットにも出ていない秘密の物件を想像しがちですが、

実際は次の3つに分けて考えると整理がつきます。

1. 公開準備中の物件

   　売主の承諾や広告資料の整備待ちで、まだSUUMOやアットホームに出ていない段階。

   　地元仲介が先に把握していることがあります。

2. 限定公開（業者間レベル）

   　レインズ（業者専用データベース）に登録済みだが、ネット掲載を制限しているケース。

   　売主のプライバシー保護や販売戦略上の理由が多いです。

3. 非公開取引（完全水面下）

   　売主が広告を望まない場合や、相続・法人・資産整理など特殊案件。

   　信頼関係のある業者だけに話が回ることもあります。

つまり、“未公開”とは「まだ市場に出ていない」ではなく、

「市場に出る前の準備段階」を指す場合がほとんど。

情報優位の秘密はここ！地元仲介は“速さ”と“詳しさ”で勝つ

全国のポータルサイトに掲載される情報は、誰でも見られるものです。
しかし、地元仲介の本当の強みは、情報が市場に出る「前と後の動き」をつかんでいる点にあります。

たとえば、

• 役所で開発許可が下りる前に、近隣の地主から動きを聞く

• 解体業者・建築会社・司法書士などから、売却準備中の話を得る

• 既存のお客様の「そろそろ売るかも」という雑談をキャッチする

こうした情報は、システムには載らない“予兆データ”です。

つまり、地元仲介は実際の取引より前の段階の情報をつかむことで、大きな優位性を持っています。

水面下情報には“リスク”もある

水面下で動く物件には、まだ整理がついていない条件が残っていることが多いです。

• 境界が確定していない

• 再建築の可否が未確認

• 相続登記や抵当権抹消が進んでいない

この段階で買付を入れると、後から条件変更が出ることもあります。

地元業者の力量は、その不確実性をどこまで見極めて伝えられるかに表れます。

“未公開情報”を扱うほど、法務・測量・行政調整の知識が求められるのです。

情報の“距離感”が信頼を生む

地元仲介が強いのは、単に情報を早く得るからではありません。

「誰から」「どんな背景で」その情報を得たかを直接確認できるからです。

遠隔の業者では、登記簿や図面でしか判断できない部分を、

地元なら現地・近隣・行政にすぐアクセスして確かめられる。

その“情報の距離の短さ”が、結果的に精度の高さにつながります。

まとめ：スピードではなく“解像度”で選ぶ

不動産情報は、いずれ誰もが見られる時代になりました。

だからこそ、差が出るのは「どこまで深く理解しているか」。

地元仲介の情報優位とは、

• 売却予兆を早くつかむアンテナ

• 現地で確かめる行動力

• 不確実な段階でも判断できる経験値

“知っている”よりも“見抜ける”ことが、地元の本当の強みです。

未公開や水面下の言葉に惑わされず、その情報がどの段階のものかを確かめる。

それが、失敗しない情報との付き合い方です。

個別相談はこちら