年末調整シーズン到来！住宅ローン控除の基本と、30代夫婦が知っておくべき「税金の戻り」のリアル

「家を買うと税金が戻る」の正体

まずは、そもそも住宅ローン控除とは何か、というお話から。正式名称は「住宅借入金等特別控除」といいます。名前が長いので、ここでは住宅ローン控除と呼びますね。

ざっくり言うと、「年末時点での住宅ローンの残高の0.7％が、その年の所得税（や住民税）から差し引かれて戻ってくる」という制度です。期間は新築住宅なら最長13年間。

「たった0.7％？」と思いましたか？ でも、住宅ローンという借金は額が大きいです。例えば4,000万円のローン残高があれば、その0.7％は28万円。これが10年以上続くとなると、総額で数百万円規模の節税効果になります。生命保険料控除の還付金が数千円〜数万円であることを考えると、家計へのインパクトは桁違いです。

ただ、ここで大切なのは「誰でも満額戻ってくるわけではない」ということ。これが、私が相談室でお客様に必ずお伝えしている「リアル」な部分です。

年収600〜800万円世帯の「戻り」をシミュレーション

よくある誤解が、「ローン残高の0.7％が必ず現金で振り込まれる」というもの。実はこれ、あくまで「自分が払った税金の範囲内」でしか戻ってきません。

ペルソナとなる30代のご夫婦（世帯年収600〜800万円、お子様あり）のケースで考えてみましょう。

例えば、ご主人様の年収が500万円、奥様がパートで100万円、合わせて600万円の場合。 ご主人様が単独で4,000万円のローンを組んだとします。 計算上、4,000万円×0.7％＝28万円が控除の「枠」になります。

しかし、年収500万円の会社員が年間で支払っている「所得税」は、扶養家族の人数にもよりますが、だいたい10万円〜15万円程度であることも多いのです。 「あれ？ 枠は28万円あるのに、払っている所得税は14万円しかない…」 そうなると、所得税からは14万円しか戻ってきません。

「残りの14万円は損するの？」 いいえ、ここで登場するのが「住民税」です。所得税から引ききれなかった分は、翌年の住民税から差し引かれます。ただし、住民税からの控除にも上限（前年課税総所得金額等の5％、最高9.75万円）があります。

つまり、所得税で全額引ききれなくても住民税でカバーできることが多いですが、借入額が過大だったり、逆に夫婦ペアローンで一人当たりの借入額を分散させたりすることで、効率が変わってくるのです。このあたりは、一度源泉徴収票を見ながら計算してみないと、正確な数字は見えません。

「どんな家でもOK」は昔の話

これから所沢エリアで家探しをする皆さんに、絶対に知っておいていただきたいことがあります。 それは、「家の性能によって、控除を受けられる限度額が違う」という点です。

昔は「新築ならとりあえずOK」という時代もありましたが、今は違います。国は「環境に優しい家」を増やしたいと考えているため、省エネ性能が高い家ほど優遇されます。

具体的には、以下のように借入限度額（控除の対象となるローンの上限）がランク分けされています。（※子育て世帯・若者夫婦世帯の場合の優遇などもありますが、基本の考え方として）

• 長期優良住宅・低炭素住宅：優遇が一番手厚い

• ZEH水準省エネ住宅：その次

• 省エネ基準適合住宅：標準的

• その他の住宅（省エネ基準を満たさない）：なんと、2024年以降の建築確認では、原則として住宅ローン控除が受けられません（※経過措置や例外を除く）。

これ、すごく怖くないですか？ 「デザインが気に入ったから」「安かったから」と飛びついた新築が、実は今の省エネ基準を満たしていなくて、住宅ローン控除が0円だった…なんてことになったら、数百万円の損です。

所沢の建売住宅や注文住宅を見る際も、営業さんに「この家は住宅ローン控除のどの区分に入りますか？」と必ず聞いてください。もし即答できない担当者なら、少し注意が必要かもしれません。

「金利」と「控除」のいたちごっこ

もう一つ、お金のプロとして冷静にお伝えしたいのが、金利との関係です。

「住宅ローン控除で0.7％戻ってくるなら、金利が0.5％の変動金利で借りれば、実質プラス（逆ざや）になるのでは？」 そんな裏技のような話、ネットで見かけたことはありませんか？

確かに、計算上はそうです。金利0.5％で利息を払い、国から0.7％戻ってくれば、差引0.2％分得をします。 しかし、今は「金利のある世界」が戻ってきつつあります。固定金利は以前より上がっていますし、変動金利もいつ上がるかわかりません。

もし変動金利が0.8％、0.9％と上がっていけば、控除の0.7％を上回ってしまいます。「税金が戻ってくるから大丈夫」と安易に予算を上げてしまうと、控除期間が終わる13年後（あるいは金利上昇時）、家計が苦しくなるリスクがあります。

住宅ローン控除はあくまで「支援策」です。それをあてにしてギリギリのローンを組むのではなく、「戻ってきたお金は、固定資産税の支払いや将来の修繕費積立に回す」くらいの堅実な感覚でいるのが、私たちの子育て世代にはちょうどいいと私は思います。

子育て世帯にとっての「戻り」の使い道

私が担当させていただくお客様には、この還付金を「教育費の先取り貯金」と捉えることをおすすめしています。

お子様が幼稚園や小学校低学年の今は、まだ教育費がそこまでかかりません。でも、中学、高校、大学と進むにつれて、桁が変わるようにお金が必要になります。 住宅ローン控除が受けられる13年間は、ちょうどお子様が大きくなるまでの期間と重なることが多いです。

年末に戻ってきた数十万円。旅行や家具にパーッと使いたくなる気持ち、すごく分かります（私もそうですから！）。でも、その半分だけでも「これは10年後の塾代」と別口座に移しておけたら、将来の安心感は全く違ったものになるはずです。

書類一枚から始まる、未来のライフプラン

年末調整の書類一枚から、話がずいぶん大きくなってしまいました。 でも、家を買うということは、単に「住む場所を変える」だけでなく、こうやって「税金との付き合い方」や「長期的な家計の戦略」を変えるきっかけでもあります。

「難しくてよく分からない」「自分の年収だといくら戻るの？」と思われたら、ぜひ私たちに声をかけてください。源泉徴収票をお持ちいただければ、具体的なシミュレーションも可能です。

所沢エリアの物件情報だけでなく、こうした「買った後のお金の話」も含めて、皆さんの家づくりをサポートしたいと思っています。 寒さが厳しくなる季節です。温かい飲み物でも飲みながら、ご夫婦で少しだけ「未来のお金」の話、してみませんか？

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