「所沢の建売」が実は最強のコスパ？資産価値から見る賢い選択

「注文住宅」は今や贅沢品？インフレ時代の残酷な現実

まず、冷静にマーケットを見てみましょう。 注文住宅の建築費（坪単価）は、ここ数年で右肩上がりです。 ウッドショックに始まり、アイアンショック、半導体不足、そして職人不足。全てのコストが価格に転嫁されています。

例えば、延床面積30坪の家を建てる場合。 大手ハウスメーカーやこだわりの工務店なら、建物本体だけで3,000万円〜3,500万円かかることも珍しくありません。 これに土地代（所沢市内で3,000万円前後）を足し、諸費用や外構費を入れると、総額は7,000万円を軽く超えてきます。

世帯年収800万円のご家庭で7,000万円のローン。 組めないことはありませんが、返済比率は限界に近く、教育費や老後資金の積立、あるいは金利上昇リスクへの耐性は極めて低くなります。 「理想の間取り」を手に入れる代償として、「家計の安全性」を差し出している状態です。

「建売」が安い理由＝「質が悪い」ではない

一方で、建売住宅。 所沢市内でも、新築4LDKで4,000万円台〜5,000万円台前半の物件を見かけます。 注文住宅と比べて、1,000万円〜2,000万円も安い。

なぜここまで安いのか？ 「安かろう悪かろうで、柱が細いんじゃないの？」と疑う方もいますが、今の建築基準法や住宅性能表示制度の下では、粗悪な家を建てる方が難しいです。

建売が安い本当の理由は、「スケールメリット（規模の経済）」と「プロの仕入れ力」にあります。

1. 材料の大量一括購入： パワービルダーは年間何千棟、何万棟と建てます。キッチン、バス、トイレ、窓サッシ、外壁材などをメーカーから大量に仕入れることで、単価を劇的に下げています。同じグレードのキッチンでも、個人が注文住宅で入れるのと、建売業者が入れるのとでは、仕入れ値が全く違うのです。

2. 設計・施工の合理化： 規格化された間取りを採用することで、設計の手間を省き、職人の作業効率を最大化しています。「悩みながら作る」時間がカットされている分、人件費が安く済みます。

3. 土地の仕入れ力： これが一番大きいです。業者は大きな土地（例えば200坪の元畑など）をまとめて買い上げ、それを4区画や5区画に割って分譲します。個人が35坪の土地を単体で買うよりも、坪単価を安く仕入れているため、分譲価格も抑えられるのです。

つまり、建売の安さは「質の低下」ではなく、「企業努力と仕組み」によって生み出されたものなのです。

コンサルタントが注目する「資産価値」としての建売

私が建売を推奨する最大の理由は、「土地と建物の価格比率」にあります。

不動産の資産価値において、年月と共に価値が下がるのは「建物」であり、価値が残り続けるのは「土地」です。 木造住宅の場合、建物価値は20〜25年でほぼゼロ査定になります。将来売却する時、手元に戻ってくるお金は、ほぼ「土地の値段」です。

【ケースA：7,000万円の注文住宅】

• 土地：3,000万円

• 建物＋諸費用：4,000万円

• 25年後の資産価値（予測）：3,000万円（土地値のみ） → 4,000万円分の価値を消費したことになります。

【ケースB：5,000万円の建売住宅】

• 土地：3,000万円（同じエリアとする）

• 建物＋諸費用：2,000万円（販売価格に含まれる建物分）

• 25年後の資産価値（予測）：3,000万円（土地値のみ） → 2,000万円分の価値消費で済みました。

いかがでしょうか。 将来手元に残る資産額（土地値）が同じなら、イニシャルコスト（購入価格）が安い方が、投資効率は圧倒的に高いのです。 浮いた2,000万円を、NISAなどで年利4％で運用したら？ 25年後には大きな差がつきます。

「資産を守る」という観点で見れば、建物にお金をかけすぎない建売住宅は、非常に理にかなった選択肢なのです。

所沢エリアの建売は「レベル」が上がっている

さらに、所沢特有の事情もあります。 所沢は都心へのアクセスが良く、再開発も進んでいるため、土地の仕入れ競争が激化しています。 そんな中、建売業者は「売れる場所」を必死で確保しています。

最近の所沢エリアの建売物件を見ていると、

• 立地が良い： 駅徒歩圏内や、小学校に近い好立地は、個人が出る前に業者が抑えているケースが多い。

• 性能が高い： 耐震等級3（最高等級）取得、断熱等性能等級5以上など、長期優良住宅認定を取得している建売が増えています。

• デザイン性： 昔のような「金太郎飴」的なデザインではなく、外観や内装にトレンドを取り入れた、注文住宅顔負けの物件も出てきています。

特に、所沢駅や新所沢駅、小手指駅周辺などの人気エリアで「土地＋注文住宅」を目指すと予算オーバー必至ですが、「建売」なら射程圏内に入る。この差は大きいです。

「売却しやすさ」という出口戦略

不動産投資家の視点で、もう一つ重要なメリットをお伝えします。それは「流動性（売りやすさ）」です。

注文住宅は、施主のこだわりが詰まっています。「防音室がある」「忍者屋敷のような隠し扉がある」「リビングが2階でお風呂が1階」など。 これらは施主にとっては最高ですが、中古市場で買う他人にとっては「使いにくい家」と判断されるリスクがあります。

一方、建売住宅の間取りは、マーケティングに基づき「多くの人が使いやすい」ように設計されています。 「対面キッチン」「リビング横の和室」「全居室収納」。 個性が薄いと言われればそれまでですが、裏を返せば「万人受けする＝買い手がつきやすい」ということです。

将来、転勤や親の介護、あるいはお子様の独立などで家を売ることになった時、クセのない建売住宅（特に立地が良いもの）は、スムーズに売却できる可能性が高いのです。

それでも「建売は嫌」なあなたへ。最後の秘策

「理屈は分かったけど、やっぱり見た目が…」「安っぽく見えるのが嫌…」 そんな方におすすめの戦略があります。

それは、「建売を買って、プチリノベする」ことです。

5,000万円で建売を買います。注文住宅との差額予算が1,000万円以上ありますよね？ そのうちの100万円〜200万円を使って、入居前に手を加えるのです。

• リビングの壁一面にエコカラットやアクセントクロスを貼る

• キッチンの照明をおしゃれなペンダントライトに変える

• カップボード（食器棚）を造作家具でオーダーする

• カーポートやウッドデッキを設置する

これだけで、家の雰囲気はガラリと変わり、「注文住宅のような高級感」が出ます。 躯体や基本性能は建売のコスパを享受しつつ、目に見える部分だけ自分好みにカスタムする。 これが、賢い人の「ハイブリッドな買い方」です。

まとめ：その「2,000万円」で何を買いますか？

注文住宅への憧れを否定するつもりはありません。 しかし、その「こだわり」に2,000万円の価値があるかどうか、一度立ち止まって考えてみてください。

その2,000万円があれば、

• お子様を私立の学校に通わせてあげられるかもしれない。

• 毎年、家族で海外旅行に行けるかもしれない。

• 老後の不安が解消されるかもしれない。

家は「人生の器」ですが、人生そのものではありません。 予算オーバーに苦しみながら無理して家を建てるよりも、余裕のある資金計画で、家族の思い出や経験にお金を使う。 そんな選択肢として、「所沢の建売」を見直してみてはいかがでしょうか。

「建売でもいいかも」と少しでも思えたら、ぜひお家の買い方相談室へいらしてください。 ネットには出ていない未公開物件も含め、資産価値の観点から「買い」と判断できる優良な建売物件をご紹介します。 もちろん、「プチリノベ」のご相談にも乗りますよ。

11月も残りわずか。賢い選択で、新しい年を笑顔で迎えましょう。

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