所沢で35坪・駅徒歩圏内を「2000万円台」で狙うためのエリア選定のコツ

「人気駅」の隣駅を狙い撃て！

まず、エリア選定の基本戦略です。 「所沢駅」や「小手指駅」といった急行停車駅・ブランド駅は、土地の値段に「ブランド料」が乗っています。 予算2,000万円台を守るなら、このブランド料を回避するのが鉄則。

私が今、最もおすすめする狙い目エリアは以下の2つです。

1. 「西所沢駅」徒歩10分〜15分圏内

所沢駅の隣でありながら、価格がガクンと下がるのが西所沢エリアの魅力です。 実は西所沢駅は、西武池袋線と西武狭山線の2路線が使え、所沢駅まで自転車で行ける距離感。 駅前の再開発こそありませんが、スーパーやドラッグストアなどの生活利便性は高く、非常にコスパが良いエリアです。 ここなら、駅から徒歩12〜15分歩けば、2,000万円台後半で35坪の土地が出るチャンスがまだ残されています。

2. 「下山口駅」周辺の区画整理地

「えっ、西武狭山線？」と侮るなかれ。 下山口エリアは、自然豊かで静かな住環境がありながら、西武球場前始発の電車を使えば座って通勤できるという隠れたメリットがあります。 特に注目なのは、駅から少し歩いた高台の住宅地。 35坪〜40坪のゆったりした区画が、2,000万円台中盤で手に入ります。 「駅力（えきりょく）」よりも「住環境の質」と「広さ」を取りたい子育て世帯には、最強の穴場です。

「旗竿地（はたざおち）」は、あえて選ぶべき選択肢

エリアをずらしても、どうしても予算が合わない場合。 次に検討すべきは、土地の「形」です。

皆さんは「整形地（四角い土地）」ばかり探していませんか？ 実は、予算2,000万円台で35坪を手に入れるための最大の近道は、**「旗竿地（敷地延長）」**をあえて選ぶことです。

旗竿地とは、道路に接する入り口が狭く（通路状）、奥に家の敷地がある土地のこと。 一般的に、相場より2割〜3割安く設定されます。

プロが見る「旗竿地」のメリット

• 価格破壊力： 整形地なら3,500万円のエリアでも、旗竿地なら2,500万円で買えることがあります。この1,000万円の差は大きいです。

• 静寂性： 道路から奥まっているので、車の走行音が聞こえにくく、子供が急に道路に飛び出すリスクもありません。

• カースペース活用： 通路部分（竿の部分）を縦列駐車のカースペースにすれば、奥の敷地（35坪）を目一杯建物と庭に使えます。

「日当たりが悪いのでは？」と心配されますが、竿の部分が南側にあれば日照は確保できますし、周囲の建物の配置次第では、プライベート感のある素敵な家が建ちます。 食わず嫌いせずに、一度現地を見てみてください。

「北道路」の土地で、南向きの家を建てる

もう一つ、価格を抑えるポイントが「道路付け」です。 日本人は「南道路」が大好きですが、南道路の土地は競争率が高く、価格もプレミアム設定です。

一方で、「北道路」の土地は人気が低く、価格も割安。 しかし、設計次第でいくらでも明るい家は建ちます。

• 2階リビングにする： 周囲の視線を気にせず、日当たり抜群のリビングが作れます。

• 吹き抜けを作る： 南側の家が近くても、上から光を採り込めば明るさは確保できます。

「土地は北道路で安く抑えて（2,000万円台）、浮いたお金で建築家と工夫して明るい家を建てる」 これが、賢い予算配分の戦略です。

「徒歩15分」を許容すると、世界が変わる

最後に、検索条件のフィルターを少しだけ緩めてみてください。 不動産ポータルサイトで「徒歩10分以内」と入力していませんか？

所沢エリアの相場には、「徒歩12分の壁」があります。 徒歩10分以内は高値安定ですが、12分〜15分を超えると、価格曲線が緩やかになります。

大人が普通に歩いて15分は、約1.2km。自転車なら5分です。 健康のために歩ける距離ですし、雨の日はバスを使うという手もあります。 この「プラス5分」を許容するだけで、2,000万円台・35坪の物件数はグッと増えます。

まとめ：100点の土地はない。80点の土地を100点にする工夫を

「所沢・35坪・駅近・2,000万円台」 この条件を全て満たす整形地は、正直なところ「ユニコーン」を探すようなものです。

しかし、

• エリアを少しずらす（西所沢・下山口）

• 形を許容する（旗竿地）

• 距離を緩める（徒歩15分）

このどれか一つを妥協するだけで、選択肢は現実に広がります。

私たちお家の買い方相談室では、ネットには出ない「出たばかりの旗竿地情報」や、「実は狙い目の北道路物件」などの情報を持っています。 「予算内で、なんとか35坪を確保したい！」という執念のある方、ぜひ一度ご相談ください。 プロの視点で、あなたの予算を守りながら、納得のいく土地を探し出します。

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